【2026高雄房市最新觀察】成交沒有崩盤，為什麼屋主卻越來越難賣？

最近很多來委託的屋主，坐下來聊沒兩句就會問我一句話：

「家綸，現在房市到底好不好？」

老實說，這個問題我沒辦法只用「好」或「不好」回答你。

新聞今天說成交回溫，明天又說房價創新高，兩種說法好像都對，卻也都只說了一半。真正影響你房子好不好賣的，從來不是某一則新聞標題，而是那些沒被特別講出來的數字。

這陣子我把內政部、聯徵中心，還有六都最新統計資料整理在一起比對，發現高雄房市其實同時在發生五件事——而這五件事，會直接決定你的房子接下來好不好賣。

一、成交量真的沒有崩盤，但供給增加得更快

先講好消息：高雄2026上半年買賣移轉棟數16,350棟，比去年同期的15,705棟成長了4.1%，代表市場真的還有人在買房，並沒有外界講的那麼悲觀。

有趣的是，把六都合起來看反而是負成長——今年上半年97,438棟，比去年同期的100,202棟少了2.8%。也就是說，高雄其實是六都裡少數逆勢成長的城市。

但這裡有個地方屋主一定要留意：成交量增加，不代表市場變輕鬆。我常跟客戶說，真正該看的不是成交量本身，而是供給增加的速度，有沒有超過成交增加的速度。目前高雄的狀況是，房子還在賣，但市場上冒出來的新選擇更多，買方手上的籌碼也就更多了。

根據內政部最新公布的低度使用住宅（也就是俗稱的「空屋」）統計，全國平均空屋率是10.43%，而高雄目前已經超過這個數字，成為六都中除了台南之外，唯一一個空屋率高於全國平均的城市。

空屋率偏高代表什麼？簡單講，就是市場上的房子，比實際被住進去、被使用的速度還要快。供給持續增加，使用率卻沒有跟上，買方手上能挑的物件自然越來越多，議價空間也隨之放大。

這也解釋了為什麼很多屋主明明開價跟兩三年前差不多，帶看組數卻明顯變少——不是你的房子條件變差了，而是市場上「陪你競爭」的物件變多了。

內政部另一組數字更值得留意：高雄的待售新成屋，從113年第2季的12,165戶，一路增加到114年第2季的14,251戶，一年之內成長17.15%，是六都增幅最高的城市。

這背後的原因不難理解——這幾年高雄推了大量預售案，現在正好進入交屋高峰期，新屋一批一批釋出到市場上，供給量自然快速堆疊。

對中古屋屋主來說，這代表你要面對的競爭者，不只是隔壁巷子的中古大樓，還多了一批批剛交屋、屋況全新的新成屋，壓力確實比過去幾年更大。

很多屋主心裡會想：

建商賣他的新屋，跟我的中古屋有什麼關係？

但實務上完全不是這樣。當建商開始祭出降價、送裝潢、送家電、送車位，甚至送管理費這些手法，買方腦中第一個動作，就是把「優惠後的新屋總價」拿來跟你家附近的中古屋做比較。

一旦兩者總價差距被建商用讓利硬生生拉近，買方多半會選擇屋齡更新、附加價值更高的新成屋。這也是為什麼我常提醒屋主：

建商讓利，中古屋通常是第一個被波及的市場。

再看聯徵中心的數字。2023年第1季，購屋族群平均授信額度是905.9萬元；到了2026年第1季，這個數字已經來到1086萬元，三年增加了180萬元。

同一段時間，房貸利率也從2.07%一路墊高到2.46%，加上核貸成數下降、自備款門檻提高，買方要湊齊一筆頭期款，比三年前辛苦得多。

所以與其說「年輕人不想買房」，不如說「買房的門檻，真的比三年前高了一大截」。這也直接反映在買方的行為上——考慮期拉長、看房數量變多、議價幅度也更大，因為每一分預算都要花在刀口上。

這幾項數據放在一起看，其實可以回答很多屋主心裡的另一個疑問：「為什麼台北房價都沒什麼修正，高雄卻感覺特別辛苦？」

答案很簡單：供需結構不一樣。台北空屋率低、新屋供給有限、人口需求又穩定，房子稀缺，價格自然有支撐。

高雄剛好相反——空屋率高於全國平均、待售新成屋一年暴增17.15%、建商持續大量交屋、首購族的貸款壓力又同步提高。不是沒有買方，而是房子增加的速度，比買方增加的速度快上許多。

從目前的市場資料來看，以下幾個行政區屬於供給量相對吃緊的區域：

如果您的物件剛好落在這幾個行政區，我會建議定價時務必參考「最新」的成交行情，而不是拿三、四年前的高點來當標準——市場結構真的不一樣了。

很多屋主來找我，第一句話常常是：

我的房子是不是條件不好，才賣不掉？

老實說，多半不是。真正改變的是市場的「比較基準」。以前一位買方看房，可能只比較五間；現在的買方，習慣一次拉出二、三十間物件一起比較。

競爭者變多了，價格自然需要重新找到平衡點。這不是你的房子出了問題，而是遊戲規則變了。

整理完這五項數據，我想跟每一位屋主說：2026年的高雄房市，不是沒有成交，而是正式走進了「供給競爭」的時代。

成交量趨於平穩、空屋率高於全國平均、待售新成屋持續增加、建商開始讓利、買方貸款壓力提高——這五件事同時發生，代表的不是市場崩盤，而是市場正在重新洗牌。

在這樣的環境下，真正決定你的房子好不好賣的，不再只是地點，而是：

價格，有沒有跟上目前的市場。

如果能提早掌握這些趨勢，用最新的成交行情規劃銷售策略，往往比原地等待、觀望房價回升，更容易順利成交，也更能保住應有的成交價格。