央行總裁楊金龍日前表示：「選擇性信用管制就到這裡。」

這句話一出，市場解讀四起。很多人第一時間的反應是：不再打房，等於房價止跌？等於可以繼續追？

但如果你最近有在看高雄中古屋，你可能已經發現——事情沒有那麼簡單。

連過去公認最抗跌的美術館、農十六一帶，都陸續出現補跌現象。高點成交開始失去參考價值，屋主的期待與市場的出價，之間的距離愈拉愈大。

這代表什麼？

市場正在重新定價。而真正改變的，可能不是政策，而是買方。

今天，我想帶你一起看清楚：未來三年，高雄中古屋市場，究竟會走向哪裡。

連最抗跌的美術館，也開始出現補跌

如果你對高雄房市有一點了解，應該知道「美術館區」在過去幾年幾乎是公認的保值地段。生活機能、公園綠地、學區、社區品質，幾乎每一項都強。

正因如此，很多屋主始終相信：「我的房子，跌不了多少。」

但實價登錄說的是另一個故事。

美術館區跌幅從6%到15%不等，不算崩盤，但確確實實是在往下走。

「抗跌，不代表不會跌，只是跌得比較晚。」

美術館沒有失去它的生活價值，該有的公園還在，學區還在，商圈還在。

但高點的價格，正在失去買方的支撐。

「美術館沒有失去價值，但高點價格正在失去買方。」

這個現象，不是壞消息，而是市場在說一句很重要的話：價格，終究要回到成交得了的地方。

買方還會追高嗎？

回想2020年到2022年那段時間，高雄房市出現了一個很特別的現象：

很多買方，怕的不是買貴，而是怕買不到。

今天看屋，明天對方說有另一組客人要出價，後天你去銀行申請貸款，等你準備好，房子已經賣掉了。這種「追」的氛圍，把整個市場帶到了一個高點。

那現在呢？

氛圍已經不一樣了。

現在的買方，怕的是買太貴。他們在看：最近的實價登錄是多少？這個物件跟半年前的成交比，是漲還是跌？屋主有沒有讓步的空間？

這個轉變，讓市場的動能出現了根本性的改變。

當然，還是有一些產品，買方願意追：

• 稀缺產品（同社區唯一頂樓或邊間）
• 高樓層、有景觀的戶別
• 附平面車位的物件
• 格局方正、採光好、屋況整理乾淨的標的

但這只是少數。大部分中古屋，買方不再追高，而是等、看、比、談。

對屋主來說，這意味著：同樣的房子，在不同的市場氛圍下，能賣的價格是不一樣的。過去靠的是「市場熱，買方急」，現在靠的是「產品好，定價準」。

為什麼會出現「有人看，卻賣不掉」？

最近有不少屋主跟我說同樣一件事：「我的房子帶看很多組，但就是沒有成交。」

這是一個很值得深思的現象。

有帶看，代表物件有吸引力，位置、格局、條件，買方願意花時間來看。

有詢問，代表買方有興趣，有在考慮。

但沒有成交——問題出在哪裡？

答案通常不在房子，而在價格認知。

很多屋主的售價，還停留在2022年、2023年高點的思維：「我鄰居當初賣40萬，我也應該要40萬。」

但市場已經回到34～35萬的思維。

這中間的落差，讓雙方始終無法走到同一個點上。買方看完說「再考慮看看」，其實心裡在說「等屋主降價再來談」。屋主等待買方出現，買方等待屋主讓步。

這就是高雄目前很多物件的真實狀況：物件還在，詢問還有，但成交停在那裡。

「真正決定價格的，不是屋主想賣多少，而是市場願意買多少。」

如果你也正在賣房，或許可以問問自己：現在的售價，是市場的價格，還是你自己的期待？

這不是在唱衰，而是在說一個現實：調整到市場接受的價格，才能讓成交真正發生。

未來三年，中古屋市場將出現五大變化

接下來我想說的，是我對2026年到2029年這段時間，高雄中古屋市場的觀察與判斷。

1. 高點成交將逐漸失去參考價值

過去，屋主定價最常用的參考點是：「同社區兩年前賣多少。」

但市場正在改變這個習慣。買方和仲介開始越來越重視最近半年的成交，而不是兩年前的高點。

這代表什麼？那些撐著高點價格不動的物件，會越來越難成交，而願意「看近期行情、貼近市場」的屋主，才能真正把房子賣出去。

2. 市場進入產品競爭時代

以前，只要是美術館的物件，幾乎都好賣。但未來，同一個社區裡，不同產品之間的價差會越來越大。

高樓層、景觀戶、格局好、停車方便——這些物件還是會有人要，而且願意出合理的價格。

但低樓層、格局切割、屋況差、沒車位的物件，就必須用更有競爭力的價格，才能吸引買方注意。

以後賣房，拼的不是地段，而是「你的產品，在這個價格帶，有沒有競爭力」。

3. 20年以上中古屋進入世代交替

高雄有大量2000年前後興建的社區，這些房子正在邁向20～30年屋齡。

對這類物件來說，未來面臨的是一個很現實的問題：維修費用增加、管線老化、外觀與新屋的差距拉大。

買方也越來越清楚這些問題的成本，在出價時會更謹慎。這類房子的定價，需要更加精準，才不會被市場忽略。

4. 成交時間將拉長

過去熱市的時候，好的物件可能一週甚至更短就成交。

現在，成交時間正在拉長：從過去的30天，到現在的90天，甚至部分物件要等到180天以上才能找到買方。

對屋主來說，這是一個需要提前意識到的現實。

「房價最大的敵人，可能不是央行，而是時間。」

等待的成本，不只是心理壓力，還有管理費、貸款利息、機會成本。一間房子多賣3個月，到底值不值得，是每一個屋主都應該認真算清楚的帳。

5. 買方市場正式形成

這也許是最重要的一個變化。

時間，開始站在買方這一邊。

選擇變多了，物件變多了，議價空間增加了，屋主的等待成本也在累積。在這樣的環境下，買方從過去的「追」，變成了「等」，而這個等，反而讓他們握有更多的籌碼。

「未來三年，中古屋市場比的，不是誰敢開價，而是誰更早看懂市場。」

人口負成長，開始真正影響房市

這是一個很多人知道，但還沒有完全感受到的趨勢。

2026年前五個月的數字很直接：

• 出生人口：39,020人
• 死亡人口：82,169人

死亡人口已經超過出生人口的兩倍。

這不是在製造恐慌，而是在說一個長期趨勢：台灣的人口，正在縮減。

對房市來說，這意味著什麼？

未來，對住宅的需求，不會像過去那樣持續增長。與此同時，空屋率可能會逐漸上升，特別是在人口外流嚴重的區域。

真正的競爭，將不是新屋之間的比拚，而是整個市場要面對一個共同的問題：人，在哪裡？

市場將逐漸走向「強者恆強，弱者愈弱」的格局——

• 生活機能好、交通便利、學區優質的地段，依然有人願意進來。
• 偏遠地區、機能薄弱、人口持續外移的地方，會面臨更大的去化壓力。

選擇高雄中古屋的時候，這個大趨勢是很值得納入思考的一個背景。

2026下半年，自住客可能重新回到市場

說了這麼多，我想在最後帶你換一個角度來看。

如果你是自住客，正在認真考慮買房，2026年下半年，可能是近三年來最值得好好看房的時機。

原因是這樣的：

• 選擇變多了：市場上的物件比兩年前多，你不再需要搶，可以慢慢比較。
• 議價空間增加了：屋主的等待成本在升高，談判籌碼向買方傾斜。
• 價格開始變甜了：不是崩跌，而是很多物件已從高點回落到相對合理的位置。
• 看屋節奏放慢了：你可以慢慢看、慢慢比、慢慢談，不用擔心昨天還在、今天就消失。

這不一定是市場的最低點——事實上，誰也說不準最低點在哪裡。

但可以這樣說：這個時間點，是自住客重新回到市場、重新找到適合自己節奏的一個起點。

「這不一定是最低點，但可能是自住客重新回到市場的起點。」

市場正在從過熱，回到正常。這對屋主是一個提醒，對買方是一個機會，對整個房市來說，是一個健康的調整過程。

結語：不悲觀，也不盲目樂觀

房市從來不是只漲不跌，也從來不會一路崩盤。

它有它自己的節奏，有時候快，有時候慢，有時候需要回頭看清楚，才知道自己走到哪裡了。

楊金龍說「選擇性信用管制就到這裡」，有人解讀為利多，有人覺得無感。但不管政策怎麼走，有一件事是確定的：

市場正在從高點，回到一個更貼近真實需求的地方。

未來三年，中古屋市場比的，不是誰敢開價，而是誰更早看懂市場——屋主定價要貼近市場，買方出手要看清楚自己的需求，而不是在等一個不確定的最低點。

如果你是屋主：比起守著高點的期望，不如認真評估一個「賣得掉的價格」。

如果你是買方：比起猜測房價高低，不如先搞清楚自己的預算、需求與生活規劃，找到那個讓你安心住下來的家。

「未來三年，中古屋市場比的，不是誰敢開價，而是誰更早看懂市場。」

房市不需要恐慌，但也不適合盲目樂觀。用數據看市場，用需求做決定，才是這個時代買房、賣房最穩的方式。

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或許，比起猜測房價，更重要的是找到適合自己的節奏。