2026 年的高雄房市，訊息很矛盾。如果你最近正在高雄賣房，或正在想「現在到底適不適合賣」，大概也有同樣的感覺。

有人說房市冷、成交變慢；也有人說銀行房貸水位改善、央行開始微調管制，房市可能接近底部了。

再看建案市場：部分建商開始讓利，用 3 字頭、甚至 2 字頭搶客；但也有價格到位的建案，在整體偏弱的環境裡照樣快速去化。

那麼，高雄房市築底了嗎？

對準備出售的屋主來說，我認為比「最低點到了沒」更重要的問題是：

你的房子，在今天的市場裡，還站在買方願意成交的位置嗎？

這篇文章，我會從成交量、新屋庫存、建商讓利、房貸環境與買方信心五個面向，陪你一起看懂現在的高雄房市。

先別急著說反轉：高雄成交量仍在低檔震盪

先看成交量。2026 年前 8 月，高雄市建物買賣移轉共 22,561 棟，較去年同期增加 6.9%。

單看這個數字，很容易得到「高雄買氣回來了」的結論。但把時間拉近看，2026 年 8 月高雄建物買賣移轉為 2,647 棟，較 7 月減少 25.7%，只比去年同期增加約 2.8%。

所以比較精確的說法是：

高雄交易量仍在低檔震盪。累計數字沒有繼續惡化，但還沒形成穩定、連續的回升趨勢。

另外要提醒屋主：「建物買賣移轉棟數」不等於中古屋成交量。新建案完工交屋也會算進移轉數字裡，因此移轉棟數增加，不能直接解讀成「中古屋買氣全面回來」。

資料來源：六都地政局統計；中信房屋研展室整理（2026/09/01）。

真正不能忽略的壓力：高雄還有大量新屋等待去化

要判斷高雄是不是在築底，我認為「庫存」比單月成交量更值得看。以下是內政部不動產資訊平台公布的高雄市待售新成屋：

資料來源：內政部不動產資訊平台「低度使用（用電）住宅及待售新成屋」統計（各季公布資料，最新為 114 年第 4 季）。2025 Q4 數據與年增幅另見鉅亨網 2026/07/23 報導。

2025 年第 4 季，高雄待售新成屋年增 14.85%，是六都中年增幅最高的城市。

其中楠梓、鳳山、三民、仁武四區，合計約占全市待售新成屋的 53%；左營、苓雅、前鎮、鼓山、小港、橋頭也都各有超過 500 宅。

這對中古屋屋主的意義是：你的競爭對手，已經不只是「同社區另一戶在賣的房子」，還包括：

• 附近的新成屋
• 預售建案
• 建商餘屋
• 同生活圈裡，不同屋齡、不同總價帶的替代產品

供給變多，買方的選擇就變多；選擇一多，價格自然變得更關鍵。

建商真的開始讓利了嗎？有，但不是全面降價

「建商讓利」是最近高雄房市很常聽到的詞。但我不建議把它簡單理解成「高雄新屋全面跌價」。

目前比較明顯的現象是：成熟市區、高供給區、外圍生活圈，正在走出不同的價格策略。

價格到位，需求仍會出現

以近期受到關注的「亞灣205」為例，媒體報導該案從 6 月 25 日到 8 月 10 日，約 47 天成交 207 戶，成交均價約 38.87 萬元／坪。

在整體新案成交偏弱的環境裡，短時間出現這樣的去化速度，代表市場不是沒有買方——而是當產品、區位與價格落在買方願意接受的位置，需求仍然會出現。

高供給與外圍區，開始以價換量

仁武「佳鋐雄匯」曾推出 2 字頭末的價格策略；依 591 新建案公開資訊，2026 年 4 月銷售進度已達 8 成，7 月住家產品進入最後一席。

鳳山「上揚森活」則有廣告戶每坪 24.5 萬元起的促銷訊息。

這裡要特別提醒：廣告價不等於整個社區的實際成交均價。看到「2 字頭新屋」時，還是要確認樓層、坪數、車位、戶別、付款條件與實價登錄，不能拿最低廣告價代表整個市場。

高雄新案價格正在分化：部分高供給區與外圍區以價換量，具成熟機能或特殊區位的產品，仍有自己的價格支撐。

資料來源：壹蘋新聞網建案市場報導（2026/09/23）；591 新建案「佳鋐雄匯」銷售動態。建案促銷價屬個案資訊，不代表行政區整體成交行情。

對中古屋最大的影響：你的對手不再只有中古屋

假設有一間 20 年的中古大樓，屋主開價每坪 35 萬；附近全新大樓的實際成交，也落在 30 多萬。

買方很自然會問：「那我為什麼不買新的？」

這就是現在中古屋最直接的競爭。不過，中古屋不見得會輸給新屋，因為買方比的是整體條件：

所以問題從來不是「新屋好還是中古屋好」，而是：

你的價格，有沒有讓買方覺得「買這間中古屋是值得的」？

房貸環境正在改善，但還稱不上「全面鬆綁」

房貸是過去兩年影響房市最重要的因素之一。

央行資料顯示，全體銀行不動產貸款占總放款比率，從 2024 年 6 月底高點 37.61% 一路下降，到 2026 年 7 月底已降至 34.44%，代表銀行不動產授信的集中度壓力正在減輕。

2026 年 9 月 17 日央行理監事會也決議調整部分選擇性信用管制，自 9 月 18 日起：

• 自然人第 2 戶購屋貸款最高成數，由 6 成提高至 7 成。

但這不代表房貸回到過去的寬鬆環境。第 2 戶仍然沒有寬限期，第 3 戶以上、高價住宅、法人購屋等限制也沒有全面解除。

我會這樣理解現在的房貸環境：最緊繃的壓力開始改善，但離全面寬鬆還有一段距離。對屋主來說，這是值得觀察的正向變化，但單憑這一點，還不足以推論房價即將反轉。

資料來源：中央銀行 2026/09/17 理監事聯席會議決議新聞稿。

真正值得注意的：買方心態正在轉變

除了成交量與房貸，我認為最近更值得留意的是買方心理。

信義房屋在 2026 年 9 月中旬，針對網路會員做了第 4 季購屋意向調查。第七波選擇性信用管制後，看跌房價的比例一度接近 6 成；到了這次調查，看跌比例已收斂到 29%，另有 42% 認為未來房價持平。

要提醒的是，這是房仲業者針對自家會員的民調，不是官方統計，而且它的意思不是「買方開始看漲」。

真正的訊號是：買方沒有之前那麼悲觀了。心態可能正從「再等等，房價應該還會一直跌」，慢慢變成「如果房子適合、價格合理，我可以開始談」。

這兩種心態，對成交市場的意義完全不同。

資料來源：信義房屋 2026 年第 4 季購屋意向調查；中央社 2026/09/22 報導。

我在第一線看到的：買方沒有消失，只是更在意「值不值得」

這一段不是統計數據，而是我最近帶看與接洽屋主時，最明顯的感受。

買方並沒有消失。他們還是在看 591、房仲官網、社群與實價登錄，也還是在比較房子——只是比以前更有耐心，也更會比價。

所以如果一間房子已經曝光很久，卻：

• 沒有詢問
• 沒有帶看
• 沒有出價

第一個要檢查的，不一定是「廣告做得不夠」，而是：

這個價格，有沒有進入買方願意進一步了解的範圍？

在供給增加、建商開始促銷的市場裡，開價的重要性，反而比市場熱絡時更高。

在地案例：同在美術館生活圈，成交價也可能差很多

我整理了鼓山、美術館生活圈幾個社區的近期實價案例：

這張表不是要比較哪個社區比較好，也不能拿區間的最高或最低價，直接替整個社區定價。

它想說明的是：即使都在鼓山、都在美術館生活圈，屋齡、坪數、樓層、車位、棟別、屋況與交易條件不同，成交價就可能差很多。

「高雄房價跌多少」不等於「你的房子跌多少」；「鼓山跌多少」也不等於「你的社區跌多少」。

判斷一間房子現在值多少，最後還是要回到五件事：社區 × 產品 × 近期成交 × 目前競品 × 買方反應。

註：單價區間依內政部實價登錄整理，實際判讀仍需逐筆確認交易年月、樓層、車位拆價與是否為特殊交易。不熟悉查詢方式，可參考如何看懂實價登錄？手把手教你查房價。

實價登錄截圖：2026/09/28 查詢整理，點圖可放大；原始資料可至內政部不動產交易實價查詢服務網查核。

怎麼知道：我的房子是不是開價有問題？

市場不好時，我不建議屋主急著降價。先看看市場給你的訊號是哪一種。

情況一：曝光很多，但幾乎沒有詢問

先檢查開價、物件定位、同社區競爭物件，以及附近新屋價格。買方連電話都沒打，可能代表你的房子在第一輪比較時，就已經因為價格被排除。

情況二：有詢問，但很少人願意來看

這時要檢查照片與廣告呈現、格局、屋況、樓層、車位、價格，以及同總價帶還有哪些選擇。代表物件有吸引到注意，但還不足以讓買方採取下一步。

情況三：有帶看，但一直沒人出價

這其實是很有價值的訊號。買方願意花時間來看，代表產品已經進入他的選擇範圍；最後沒出價，就要進一步了解：是產品條件不符合，還是價格和買方期待仍有落差？

情況四：開始有人出價，但每組都比預期低

先別急著認定「現在的買方都亂出價」。如果不同買方、在不同時間看屋，出價卻反覆落在相近區間，這就是很值得重視的市場訊號。

這時建議一起比較最近實價成交、同社區目前待售、附近新成屋、同總價競品，以及多組買方的出價，再決定要不要調整價格。

準備賣房之前，先做一次「售屋價格健檢」

與其問「現在是不是賣房的好時機」，我更建議先回答下面 8 個問題：

我常用一句話跟屋主說明：

實價登錄告訴我們「過去成交多少」；現在的競爭物件與買方反應，才告訴我們「今天可能成交多少」。

只看實價登錄不夠，只聽買方出價也不夠，兩個都要看。

延伸閱讀：高雄房子現在可以賣多少？為什麼不能只看實價登錄？

所以，高雄房市到底有沒有在築底？

把目前的訊號放在一起看：

有利於市場止穩的訊號

• 高雄前 8 月交易量較去年同期增加（官方統計）
• 銀行不動產貸款集中度下降（央行資料）
• 央行小幅調整部分信用管制（央行決議）
• 買方看跌比例明顯下降（房仲民調）
• 部分價格到位的新案仍能創造成交（媒體報導個案）

市場仍存在的壓力

• 高雄待售新成屋仍在高檔
• 建商之間的價格競爭開始加劇
• 成交量仍有明顯的月度波動
• 買方雖然沒那麼悲觀，價格仍是成交的主要門檻
• 不同區域、社區與產品之間的價格分化正在擴大

如果問我：「高雄房市是不是已經落底，接下來要漲了？」——目前的數據還不足以支持這個結論。

但如果問：「高雄房市是不是開始出現築底的特徵？」——我認為確實已經看得到一些訊號。上一季的市場變化，也可以參考2026 Q3 高雄房市分析：價格到位，市場就有反應。

比較接近現況的說法是：市場正從「大家都等價格繼續跌」，慢慢走向「價格合理，就有人願意談」。這跟房價重新上漲，是兩件不同的事。

給正在考慮賣房的屋主

我不會因為成交變慢，就叫你趕快降價；也不會因為出現築底訊號，就告訴你「再等等就會漲回去」。每一間房子的條件都不一樣。

現在真正值得先做的，是重新確認四件事：

• 你的社區最近成交多少？
• 現在有多少競爭物件？
• 附近新屋正在賣多少？
• 你的價格放進今天的市場，買方會不會願意走進來看？

這四件事弄清楚了，你才比較有條件決定：現在賣、調整價格，還是繼續等。

結語｜現在不是猜最低點，而是找成交點

高雄房市築底，從來不會有人某一天宣布「今天就是最低點」。

真正的變化是一點一點發生的：買方不再那麼悲觀、銀行授信壓力慢慢改善、建商重新調整價格、價格到位的房子重新出現成交——然後，買方與屋主對價格的期待逐漸靠近。

現在不是猜最低點，而是找成交點。

價格符合市場，現在仍然有買方；價格偏離市場，就算加強曝光、持續刊登廣告，也未必換得到成交。

如果你正在考慮出售，歡迎找我聊聊。我可以先到現場看看你的房子，再把同社區近期成交、目前在售物件與附近新屋行情整理給你，一起看清楚你的房子現在站在哪個位置——要不要賣、怎麼開價，最後由你自己決定。

---

愛家的綸｜張家綸
住商不動產 左營崇德加盟店

不是每間房都適合孩子，但總有一間剛好是你的家。